家づくりに必要なお金
見落としにご注意！
工事費や住宅本体だけが、家づくりにかかる費用ではありません。
建築申請料やローン関係の手数料、引越し代まで…etc 見落としがちなお金、とくに税金についてまとめてみました。
また住宅ローンを利用して、マイホームの新築やリフォームを行った時、
所得税 の控除を受けられる制度もあります。
しっかりチェックしておきましょう。
住宅取得にかかる税金
住宅を取得する際には、段階的に次のような税金がかかります。
不動産登記費用：土地・建物の不動産の名義を登記する費用です。 登録免許税「固定資産税評価額×税率」に土地家屋調査士、司法書士の手数料（およそ15〜20万円程度）を加算した金額が必要となります。
※1 平成21年3月31までの間に行われる登記について適用されます。平成22年3月31日までは1.3％、平成23年3月31日までは1.5％となります。
※2 平成21年3月31日までの間に行われる登記について適用されます。それ以後については特例が廃止され、移転登記については2％、保存登記については0.4％となります。
※3 長期優良住宅（200年住宅）については法律の施行日から平成22年3月31日までの登記が対象になります。
抵当権設定費用：金融機関からの借入の際に設定される抵当権を登記する費用です。 自己の居住用の場合は、登録免許税「固定資産税評価額×0.1%」に司法書士の手数料（およそ5〜10万円程度）を加算した金額が必要となります。
不動産取得税：不動産を取得した際にのみかかる税金です。 「固定資産税評価額×3%」が税額です。住宅用土地については、平成21年3月31日までに取得した場合は評価額は2分の1になります。
●軽減措置
【新築（増改築住宅）住宅の場合】
床面積が50平方メートル以上240平方メートル以下の場合、上記の固定資産税評価額から1,200万円が控除されます。
中古住宅の場合も控除があります。
【住宅用土地の場合】
次のいずれかの要件に該当しており、かつ建物が上記の新築、中古住宅の軽減措置の要件を満たしているものについては軽減があります。
1. 土地を取得後3年以内にその土地の上に住宅を新築している。
2. 新築後1年以内に建物、土地を取得している。
3. 中古住宅の場合、1年以内に土地、建物の両方を取得している。
【軽減される額】 次の高い方の金額が軽減されます。
1. 45,000円
2. 土地の1平方メートル当たりの評価額×住宅の床面積の2倍（200平方メートルを限度）×3％
平成21年3月31日までに取得した場合は評価額の2分の1になります。
固定資産税：1月1日現在に登記されている不動産に対してかかってくる税金です。 「固定資産税評価額×1.4%」が税額です。新築住宅の場合、一定の面積の場合について3年間又は5年間（中高層耐火建築住宅）減額があります。建物の税額が1／2、住宅用地については土地の税額が1／6または1／3に減額となります。
都市計画税：固定資産税と一緒にかかってくる税金で、都市計画で指定されている市街化区域内の不動産に対してかかります。 「固定資産税評価額×0.3%」が税額です。
この他にも消費税（建物の取得価額の5％、土地は非課税）、印紙税（住宅の売買やローンの契約書に課税）が課税されます。
住宅新築等についての税額控除制度
住宅借入金等を利用してマイホームの新築や、購入、増改築等をした場合に税額の控除を受けらます。この制度は時限立法であり、現状では平成20年末までに入居した方が対象となります。
マイホームの建築をお考えの方はご注意ください。
●税額控除を受けるための要件
【新築住宅の要件】
1. 住宅取得後6ヶ月以内に入居し、引き続き居住していること
2. 家屋の床面積が50平方メートル以上であること
3. 床面積の1／2以上が、専ら自己の居住の用に供されるものであること
4. 民間の金融機関や住宅金融支援機構等の住宅ローン等を利用していること
5. 住宅ローン等の返済期間が10年以上でかつ分割して返済すること
6. 控除を受ける年の所得金額が3,000万円以下であること
この控除を受けるためには翌年の3月15日までに確定申告をする必要があります。ただし、給与所得者は1年目に確定申告をすると、2年目以降は年末調整で控除が受けられるしくみになっています。 （※中古住宅の取得、増改築等の場合も同様の減税措置がありますので、ご注意下さい。）
税源移譲により、ほとんどの方は平成19年1月から所得税が減り、その分6月から住民税が増えています。そのため、住宅ローン減税額を控除し切れなくなり、住宅ローン減税額が減少する場合があります。住宅ローン減税の効果を確保することができるよう、特例措置が創設されました。
住宅ローン減税額が、自身の年間所得税額を超える場合、超えた金額については控除が受けられません。住宅ローン減税額がより多く取れるような制度を選択しましょう。（最初に選択した制度は、途中で変更できません。）また、平成11年から平成18年までに入居された方については、税源委譲により減少する住宅ローン減税相当額を申告により、平成20年度分以降の住民税から控除することが出来ます。従って平成19年から所得税より控除しきれなかった住宅ローン減税額がある場合は、住民税から控除されます。控除を受けるには役所への申告が必要となります。
現行の制度を利用した場合、2,000万円の1％の20万円まで控除することができますが、納税額が13万円のため、13万円までしか控除できません。特例措置を利用した場合、限度額が12万のため、12万円までの控除となります。1年目は控除できる金額が少ないのですが、減税額の合計を計算してみると、今回の例の場合、特例を利用した方が25万円も税金が安く済みます。今回の例では年収及び年税額は一定で計算しておりますが、実際の所得税は増減しますので、今後の状況を踏まえて慎重に検討することが必要です。
［現行の減税額］
平成20〜25年までの減税額 78万円
平成26〜29年までの減税額 33万円
計 111万円
［特例措置の減税額］
平成20〜29年までの減税額 108万円
平成30〜34年までの減税額 28万円
計 136万円
国税庁のホームページの確定申告特集のページからシミュレーションができます。
公認会計士、税理士
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