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円高対策や景気対策で10月に日本銀行は再びゼロ金利政策をとることとなりました。住宅ローンの金利も引き続き低金利が続きそうです。また「フラット35」Sの適用期間が平成23年12月30日申し込みまで期間が延長になりました。再度住宅支援機構の「フラット35」に注目してみましょう。

1.フラット35とは

フラット35とは民間金融機関と住宅金融支援機構が提携して提供している長期固定金利住宅ローンです。長期固定金利住宅ローンは資金の受け取り時に返済終了までの金利・返済額が確定しますので、長期のライフプランが立てやすくなります。

2.フラット35のメリット

フラット35は、民間金融機関と住宅金融支援機構が提携して実現した長期固定金利の住宅ローンです。民間金融機関は長期固定金利の住宅ローンを取り扱うことが難しいとされていますが、住宅金融支援機構は、フラット35を取り扱っている民間の金融機関から住宅ローン（フラット35）を買い取り、それを担保とする債券を発行することで長期の資金調達を行い、民間金融機関が長期固定金利の住宅ローンを提供する仕組みを支えています。

3.フラット35の仕組み

1. 最長35年の長期固定金利
2. 保証料0円　繰上返済手数料0円
3. 機構の技術基準で、住まいづくりを応援
4. 返済中も安心サポート

4.フラット35の利用条件

1. 申し込み時年齢70歳未満
2. 日本国籍・永住許可を受けているまたは特別永住者の人
3. 年収に占める合計年間返済額の割合

※その他にも用件がありますので、詳しくは取り扱い金融機関へお問い合わせ下さい。また金融機関によって借入金利・融資手数料は違います。

5.フラット35の種類

1. フラット35

最長35年の長期固定金利住宅ローン。借り入れ時に返済終了までの金利・返済額が確定します。

2. フラット35S

フラット35を申し込み省エネルギー性・耐震性をみたす住宅を取得した場合、当初10年間（20年金利引下げタイプは当初20年間）の借り入れの金利を引き下げる制度です。

3. フラット35 借り換え融資

住宅ローンを借りかえる場合

4. その他

フラット35（保証型）、フラット50、機構住み替え支援ローン等があります。

上記の中でもメリットの大きいフラット35Ｓを詳しくみていきましょう。

6.フラット35S（優良住宅取得支援度）

フラット35Ｓ（優良住宅取得支援制度）とは、フラット35を申し込みの方が、省エネルギー性、耐震などの用件を満たす住宅を取得する場合に、金利の引き下げを受ける事ができる制度です。

フラット35とフラット35Sの違いって何でしょう。新築住宅の場合、技術基準のレベルが異なります。

フラット35Ｓの対象となる住宅は、フラット35の技術基準を満たした上で次の4つのテーマのうち、いずれかひとつの技術基準を満たしています。

1. 省エネルギー性に優れた住宅
2. 耐震性に優れた住宅
3. バリアフリー性に優れた住宅
4. 耐久性・可変性に優れた住宅

7. 住宅を建設する場合の手続きの流れ

1. 借入の申し込み
2. 審査結果の通知（申込から1〜2週間）
3. 設計検査の申請・合格
4. 着工
5. 中間現場検査の申請・合格
6. 竣工
7. 竣工現場検査の申請・合格（適合証明申請・適合証明書の交付）
8. 融資の契約・資金の受け取り・登記・抵当権設定
9. 入居

※詳しくは取り扱い金融機関にお問い合わせください。

8. まとめ

最近は超低金利ということもあり、変動金利の住宅ローンを契約する方が5割を超えているとの報道があります。ただ変動金利ですと、半年に一度金利を見直しますので、金利上昇が始まった場合に返済額が大幅に増えてライフプランに支障をきたすリスクもあります。長い目で考えますと、現在のような超低金利時に借入する場合、長期固定金利商品は返済額が一定になりますので、住宅購入をお考えの方は、変動金利とともに検討する価値があると思われます。（フラット35の場合は募集金額の上限がありますので、ホームページ等で確認する必要があります。）
なかなか収入の上昇が見込めない折、住宅取得のポイントは、できるだけ金利負担は下げ、ボーナス併用などは敬遠し、身の丈にあった無理のない返済プランで、ご希望にあった住宅を取得されますことが重要と考えます。

参照：住宅金融支援機構ホームページ

監修／（有）グッドライフ FP ステーション　
取締役社長 CFP 後藤 厚裕さん　
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