家づくりお金塾

住宅ローンの金利にはどんな種類があるの？

まず住宅ローンの金利のタイプを整理しておきましょう。

  1. 固定金利選択型
    （当初○年間○％）など一定期間のみ固定金利が採用されるもの。
    固定期間終了後に優遇金利等がなくなり、大きく金利が上昇するものもあるので注意が必要です。
  2. 変動金利型
    原則として半年に一度金利が見直されます。意に反して金利が大幅に上昇しますと返済額が大きく増えますので注意が必要です。
  3. 全期間固定金利型
    全期間固定金利で、毎月の返済額も変わらないのでライフプランなど立てやすいですが金利の高い時や、これから金利が下がるであろうと予想される時には不利になる可能性があります。

いろいろある「住宅ローン」

平成19年4月より住宅金融公庫が独立行政法人住宅支援機構に移行することによりいろいろな住宅ローンがでてきましたので、今回はその特徴をまとめてみましょう。

財形住宅融資
一般財形・財形年金・財形住宅貯蓄のいずれかを1年以上続け、申込日前2年以内に財形貯蓄の預け入れをを行い、かつ申込日における残高が50万円以上ある方を対象に、財形貯蓄残高の10倍の額（最高4000万円）まで、所要額の80％を限度として融資を受けることができます。また財形以外のの機構融資と併せて利用することができます。5年間固定金利制で5年毎に見直されます。（他の用件もあり）

自冶体融資
都道府県や市町村によっては住宅融資の制度がある場合もあります。新築予定の場所にそのような制度があるか調べてみましょう。

フラット35
住宅金融支援機構と民間の金融機関が提携して提供している、長期固定金利住宅ローンです。その特徴は

  1. 期間は最長35年で、借入時の金利が返済終了まで一定です。借入　期間が20年を超えるかどうかで金利が変わります。
  2. 保証料・保証人・繰上げ返済手数料は不要です。
  3. 機構の技術基準で住宅の質に信頼が持てます。
  4. 返済期間中の返済方法の変更も可能です。
  5. 住宅財形融資や民間金融機関の住宅ローン商品と組み合わせるこ　とができます。

また気をつけるべき点は、

  1. 提携金融機関によって金利・融資手数料など条件が違います。
  2. 金利は申し込み時でなく、融資実行時の金利が適用されます。
  3. 融資実行時よりその後金利が下がっても金利は変わらない。逆に金　利が上がっても低い金利のままで推移します。
  4. 火災保険・団体信用生命保険は別に個人で加入しなければなりません。

民間金融機関住宅ローン商品
民間金融機関といっても銀行・ＪＡ・生命保険会社・ノンバンク等がありますが、主に銀行の住宅ローンの特徴を考えてみましょう。

  1. 融資条件・ローン金利等は各金融機関で違います。
  2. 扱っている住宅ローンの金利タイプは、前記の固定金利選択型・変　動金利・長期固定金利・フラット35です。
  3. 所定の保証会社の保証を必要とするので保証料がかかるところが　多い。（金融機関により異なる）
  4. 団体信用生命保険に加入できることが融資の条件。（保険料は銀行負　担、または金利に上乗せ。金融機関により異なる）
  5. 火災保険も強制の加入のところが多い。

住宅ローンを組む時には、複数の金融機関から総返済額やその他の経費などを調べて、比較検討するのがよいでしょう。

住宅ローンの返済方法

住宅ローンの返済方法には元利均等返済と元金均等返済があります。

  1. 元利均等返済
    全期間にわたり返済額が一定で生活設計が立てやすいのですが、当初利息の支払額が多く、融資残高の減り方が遅く、元金均等返済より利息の総支払額は多くなります。
  2. 元金均等返済
    毎月返済する元金が一定で残元金に対して月ごとの利息を払う方法。当初の返済額は多いですが後になるほど少なくなっていきます。
    融資残高の減り方が元利金等返済よりも早いので、将来の返済負担が軽減され、利息の総支払額も少なくなります。
    ※手元資金に余裕のある方は、元金均等返済の方が有利になりますが、金融機関によっては取り扱ってない所もあるので確認が必要です。

経済危機対策による住宅取得に対する優遇策

長引く危機的な経済状況に際し、住宅取得に関する優遇措置がとられました。

  1. 住宅取得資金の贈与が500万円まで非課税となります。（平成21年1月1日～平成22年12月31日）この特例は暦年課税適用者と相続時精算制度適用者の双方も利用可能なため、暦年課税では110万円（基礎控除額）＋500万円＝610万円が非課税になります。
    また相続時精算課税適用者は500万円＋3500万円＝4000万円が贈与時に非課税になります。（他の適用要件確認の必要あり）
  2. 建設費・購入価額の100％までフラット35の融資が可能になります。頭金が用意できない場合でもフラット35を活用できます。（ただし審査の結果、希望の額まで借入できない場合もあります。）
  3. 長期優良住宅等はフラット35の金利を20年間優遇とのことにより、金利が0.3％優遇されます。（詳細は住宅取得支援機構へお問合せ下さい）

春号で掲載しました住宅ローン減税とあわせて住宅取得に関する優遇策がたくさんでてきました。ご自分にあったものをよく検討し、利用できるものは利用しましょう。

監修／（有）グッドライフ FP ステーション　
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